住宅ローンの支払いが厳しくなった場合、住宅を債権者側から競売にかけられる恐れがあります。

競売にかけられると、通常相場価格よりも低い価格で落札されてしまうため、家を失うだけでなく、ローンの残高より売価が下回り、家をなかなか売却できない可能性があります。

そういったことを防ぐために、任意売却という手段があります。

任意売却をすれば、比較的市場価格に近い相場で売却できる可能性があり、また住宅ローン残高を全て完済出来なくても住宅を売却出来ます。

今回は、住宅ローンの任意売却について、しくみや、流れ、そのメリットについてお伝えしていきたいと思います。

住宅ローンを支払えなくなった場合は任意売却が得策？

売値が住宅ローンの残高を下回っても売却できる

住宅ローンを組む場合、債権者は、債務者が返済できなくなった時のために、住宅ローンの対象となる不動産(土地・建物)に抵当権を設定します。

すなわち、債権者が債務者の不動産を担保にかけるということです。

今までは、債務者が支払いが難しくなった場合に、不動産を競売にかけられ、その売価が住宅ローンを下回った場合は、残り全額を支払わない限り売却ができませんでした。

しかし、任意売却の制度ができてからは、債権者の抵当権を外すことができるため、たとえ売価が住宅ローンを下回ったとしても、売却ができるようになりました。

任意売却をするには滞納が必要

任意売却をしようと思ってすぐできるものではありません。

任意売却をするためには、ローンで支払える資格を喪失する必要があるためです。

住宅ローンでは、3ヶ月～5ヶ月ほど滞納が続くと、期限の利益の喪失といって、分割して支払える権利を失い、一括弁済を迫られる事になります。

その報告が債権者から書面で届き、その時点から任意売却の手続きが可能になります。

任意売却で解決できるタイムリミットとは

しかし、任意売却によって解決するのには、競売にかけられた物件が落札されるまでの間と期限が限られています。

一括弁済に応じられない事が分かると、債権者はすぐに代位弁済の手続きをとることになります。

債権は、債権者から保証会社へ移行して、保証会社は債権回収会社へと業務を委託します。

そこで、債権回収会社は、債権を回収する為に、裁判所に競売の申立をすることになります。

競売にかかった物件が、落札されると買受人の確定となり、この時点から任意売却ができなくなってしまいます。

すなわち、競売にかけられて落札される前日、札入れ後、開札日の前日までに任意売却で解決しなければならないということです。

任意売却後に債務が残った場合には

もし競売にかけられてしまった場合は、本来の価格とは程遠い低額で売買され、住宅ローンの残高を下回る可能性が高くなってしまいます。

そのようにして残った住宅ローンは、一括請求され、支払いが難しい場合は、給料の差し押さえまでされる場合もあります。

一方、任意売却した場合は、市場価格に近い高額での売買が期待できるだけでなく、もし住宅ローンを下回る場合にも、無理のない範囲で分割支払いすることができます。

自己破産をする場合は任意売却後に行う

自己破産をする場合は任意売却後に行う

もし、自己破産をする場合は、任意売却後に行うことをお勧めします。

自己破産の際に自宅が残っていると、その自宅を資産としてみなされ、管財手続きが必要となり、多額 の予納金(少なくとも 50 万円以上)がかかります。

また、強制競売になってしまう場合がほとんどであるため、自己破産前に自宅を任意売却をすることは必須です。

以上、住宅ローンを支払えなくなった場合は任意売却が得策？のまとめでした。

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（参照：住宅ローンを支払えなくなった場合は任意売却が得策？）